Кто должен делать сантехнику в квартире
Коммуникации в квартире или доме не могут быть вечными. Это аксиома, проверенная годами. Трубы засоряются, соединения текут, приборы приходят в негодность. Рано или поздно, так или иначе.
Проблему можно решить своими силами, особенно если вы регулярно читает нашу «Школу мастера». Но у многих нет навыков, времени, инструментов или просто желания залезать по локоть в сантехнику и заниматься ремонтом.
И тогда его сделает кто-то другой — сантехник из ЖЭКа или частный мастер. Мы разобрали плюсы и минусы сотрудничества с ними.
Сантехник из ЖЭКа
В России этот образ давно и прочно связан со стереотипным небритым мужиком в засаленной спецовке. Кстати, совершенно зря. За всю страну говорить не возьмемся, но в абсолютном большинстве городов от 300 000 жителей в коммунальное хозяйство приходит новое поколение, не столь разделяющее увлечение пагубными привычками.
Да и в целом, с введением института управляющих компаний культура обслуживания граждан повысилась, хоть и далека от идеальной.
В каких случаях вы можете вызвать сантехника из ЖЭКа/УК?
Отношения с аварийными службами регламентируются постановлением Госстроя РФ N 170 от 27 сентября 2003 г. В Приложении №4 указан перечень интересующих нас работ, и он действительно широк:
— Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).
— Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).
То есть сюда, по большому счету, попадает 95% проблем, возникающих в квартире.
Остается вопрос, будут ли работы выполняться бесплатно. Это зависит от договора, заключенного с вашей управляющей компанией, но стоит помнить, что базовые работы вы скорее всего уже оплатили — их цена входит в коммунальные услуги. Как минимум, это обслуживание и проверка стоков, водопроводов, счетчиков, отопительных систем.
Установка и ремонт личных сантехнических приборов сейчас чаще всего платная. Но опять-таки — читайте договор с УК.
Как долго будут реагировать товарищи из ЖЭКа или управляющей?
Зависит от сложности работ и общей угрозы для жильцов.
Например, засоры или прорывы на общедомовых трубопроводах аварийная служба должна устранять срочно. Вот прямо сейчас. Потому что урон может быть высок.
Сроки по более мелким неисправностям куда лояльней: поменять бачок унитаза или прочистить канализацию — в течение 8 часов после получения заявки.
Смесители, сифоны, раковины, радиаторы ремонтируют в течение суток.
За замену ванны отводится и вовсе неделя.
Итак, давайте перечислим плюсы вызова сантехника из ЖЭКа:
— Работа проводится официально. Ваша заявка регистрируется, ей присваивается уникальный номер, отраженный в акте выполненных работ. Дается гарантия. В случае некачественного ремонта всегда можно добиться справедливости.
— Часть работы положена бесплатно. Конечно, условно-бесплатно, поскольку коммуналку вам исправно начисляют. Все общедомовые коммуникации (до запорной арматуры или приборов учета) — на совести УК. Остальное — по договору.
Безусловно, бывают ушлые мастера, пытающиеся выторговать себе плату сверху. Но это встречается все реже и решается звонком в управляющую.
— Точно установленные сроки. Да, они могут быть не самыми оперативными, но они есть. И за их нарушение аварийную службу по голове не погладят.
— Постоянный штат сотрудников. Сейчас в УК набирают далеко не с улицы и зарплата, в целом, там вполне по рынку. Сантехники, помимо прочего, имеют официальный допуск к работе.
— Безопасность. В отличие от ребят «по объявлению», представитель ЖЭКа не окажется мошенником, требующим предоплату вперед, а затем перестающим брать трубку.
— Представители УК имеют доступ ко всем домовым коммуникациям.
Ну и куда же без минусов вызова сантехника из ЖЭКа:
— Работа диспетчерской. Дозваниваться три часа на «горячую» линию, параллельно борясь с потопом в квартире — классика жанра. Неизвестно почему, но именно это звено в цепочке жилец-ЖЭК чаще всего работает отвратительно.
— Оснащенность мастеров. Ни для кого не секрет, что задача УК — зарабатывать деньги. Это не альтруисты-ремонтники, это коммерсанты. Поэтому в чемодане мастера может не быть самых необходимых вещей, вроде профессионального анаэробного герметика. И работа будет выполнена с помощью подручных или устаревших средств.
— Качество работы. Когда контракт с Управляющей компанией заключен, о борьбе за клиента речи уже не идет. Поэтому и стимула сделать хорошо не возникает. Владелец квартиры и так никуда не денется.
Частный сантехник
Именно под воздействием стереотипов (привет великолепному фильму «Афоня») домовладельцы все чаще предпочитают не связываться с ЖЭКом или УК, а нанять стороннего мастера на открытом рынке.
За последние два десятилетия индустрия частного ремонта сделала огромный рывок вперед. К вам приходит аккуратный, вежливый, профессиональный мастер и быстро делает свою работу.
И найти исполнителя проще простого — агрегаторы Youdo, Авито, Яндекс.Услуги дают не только большую базу специалистов, но и показывают репутацию мастеров, отзывы клиентов, портфолио выполненных работ.
Список плюсов вызова частного сантехника внушителен:
— Оперативность. Вам не надо дозваниваться в диспетчерскую, составлять заявку и ждать, пока соизволят отправить мастера на вызов. Обычно вопрос решается в течение дня (у самых востребованных мастеров — в течение двух). Причем, здесь мастер ориентируется на время клиента, а не наоборот.
— Фиксированная цена. Договор с УК не так просто найти, многие просто не придают ему значения и пускают обслуживание дома на самотек. А вот прайс частных специалистов вывешен на сайте, конечная цена обговаривается по телефону.
— Техническая оснащенность. Частные мастера борются за клиента, поэтому работы проводят по высшему разряду. В качестве примера можем привести герметизацию соединений — один из самых распространенных видов ремонта сантехники. Мастер из ЖЭКа в лучшем случае оснащен голым льном, без специализированной пропитки. То есть будет использовать на резьбе растение, которое гниет и разлагается, нарушая герметизацию. Лен как таковой — проверенный годами материал. Но он подходит далеко не для всех условий.
Частный мастер имеет в ящике сантехническую пасту для льна, которая нивелирует его недостатки. Кроме того, там есть анаэробный гель-герметик (и часто не один!). Можно сказать, что разница здесь в индивидуальном подходе — независимый сантехник смотрит на проблему и решает, какими средствами ее лучше всего решить. И эти средства есть у него в чемодане.
— Качество работы. Здесь все та же «невидимая рука рынка». В интересах частного мастера сделать хорошо, иначе к нему больше не обратятся.
Минусы вызова частного сантехника тоже стоит упомянуть:
— Мошенничество. Если недостаточно щепетильно подойти к вопросу выбора исполнителя, можно нарваться на любителей легкой наживы. Наиболее популярные способы вытянуть из населения деньги — предоплата, резкое повышение цены в ходе работы, дополнительные продажи. Но такие товарищи быстро получают гору негативных отзывов и уходят с рынка.
— Высокая цена. Как и любая частная услуга, ремонт сантехники в среднем будет дороже, если обращаться к независимому специалисту.
— Доступ к домовым коммуникациям. В случае сложных ремонтов, вам все равно придется вызывать представителя УК, чтобы он перекрыл воду во всем подъезде.
— Работа «в серую». Бывают случаи, когда вы получаете не официальный чек и гарантийную квитанцию, а расписку от руки или честное слово. Как сработают эти инструменты, если ремонт оказался некачественным — неизвестно.
Однозначного вывода о преимуществах тех или иных мастеров сделать «в голой теории» не получится. Но вы можете учесть наши рекомендации, сравнить предложения своей УК с частными мастерами города и получить качественный ремонт.
Обязанности: собственник VS управляющая компания
Сантехника в квартире: что обязан делать собственник, а что управляющая компания?
При возникновении проблем, связанных с установкой и функционированием сантехники, жильцы зачастую сталкиваются с необходимостью вызова профильных мастеров из штата управляющей компании. Но далеко не всегда обращение приводит к визиту специалистов. Ответственные лица периодически отказываются от выполнения обязательств, аргументируя это тем, что собственник сам обязан решать подобные задачи.
Обозначенная проблема весьма актуальна. Поэтому сегодня мы расскажем, в каких ситуациях владелец недвижимости должен действовать самостоятельно, а когда вправе рассчитывать на бесплатную помощь от ответственной организации – вне зависимости от того, идет речь об устранении засоров в Хабаровске или об указании других услуг.
Условия, при которых собственник должен заниматься ремонтом сантехники и устранением засоров
Собственник отвечает за состояние всей сантехники, расположенной на территории его квартиры, а потому ответственен за ее регулярное обслуживание и ремонт. Исключение – стояки и участок труб, доходящий до аварийного крана. За них отвечает УК.
Следовательно, если у владельца помещения возникает необходимость установки, настройки или демонтажа какой-либо сантехники, то он должен выполнять работу сам или вызывать частных специалистов. Если речь конкретно об устранении засоров, то сначала нужно выявить проблемный участок. Только так станет понятно, кому поручать решение вопроса. Если засорение в стояке – следует звонить в УК, если на другом участке – надо устранять проблему самостоятельно.
Важно: нельзя заниматься модернизацией и ремонтом участков, обслуживаемых сотрудниками УК. Иначе они имеют полное право отказаться от исполнения своих обязательств – в связи с прямым нарушением условий заключенных договоренностей.
Обязаны ли сотрудники УК ремонтировать сантехнику и заниматься устранением засоров?
Специалисты из штата УК – квалифицированные мастера, но перечень их обязанностей ограничен рамками соглашения между жильцами многоквартирных домов и обслуживающей организацией. Большую часть времени сантехники из УК устраняют аварийные случаи. По несрочным заказам они тоже выезжают, однако с большой задержкой (обычно 2-4 дня). К тому же в их обязанности входит только ремонт общедомового имущества. В рамках квартиры – это цельный фрагмент от шарового крана до стояка. Проблемы с остальной разводкой они могут решить – но крайне неохотно и за дополнительную плату.
Обслуживанием санитарной техники специалисты УК занимаются очень редко. За устранение засора могут взяться, но хороших результатов стоит ждать только при создании дополнительной мотивации – выплате «чаевых». Да и то результат будет уступать тому, что предлагают мастера из «РИКО» и других уважаемых частных компаний. Без дополнительных трат обойтись обычно не получается, ведь работники УК сидят на минимальном окладе и не заинтересованы работать хорошо. И уж тем более быстро.
Примеры, когда мастера УК были обязаны выполнить устранение засоров, но не стали этого делать
Далее приведем несколько примеров наплевательского отношения УК к проблемам клиентов, подающим заявки в порядке общей очереди:
- Забился унитаз. Человек самостоятельно выяснил, что засорился именно унитаз, обратился в УК, оставил заявление с просьбой о скорейшем устранении засоров. Заявку приняли и сказали ждать сантехника через 2 дня. В назначенный срок никто не пришел, а попытки прояснить причины непрофессионального поведения провалились. В итоге человек решил ускорить процесс и обратился в «РИКО». Задача была решения в течение двух часов.
- Забился стояк. Мастера «РИКО» поменяли внутреннюю разводку (установили скрытые коммуникации), все красиво оформили, удовлетворенный заказчик принял работу. Но во время пусконаладки (при открытии вентилей подачи воды) было обнаружено отсутствие давления. Последующая проверка выявила проблемы с пропускной способностью стояка. Клиент решил вызвать представителя УК (бесплатно все же), и результат обращения его удивил. Приехавший сантехник отказался устранять засор и предложил обратиться к «тем людям, что трубы меняли», мол, их работа. С намеком «всегда готов помочь за скромную оплату». В итоге заказчик вместе с представителем «РИКО» поехали в офис УК, написали жалобу и через три дня добились визита нового мастера. Но уже не для устранения засора, а для полноценной замены труб стояка.
Вывод прост. Работников УК можно и нужно привлекать для устранения засоров в Хабаровске, но при условии, что забился стояк или прилегающий фрагмент труб. В остальных ситуациях лучше сразу звонить в «РИКО». Такой подход поможет сберечь нервы и время.
УК хочет ломать стену в нашей квартире. Правомерно ли это?
– Мы живем на 7 этаже в девятиэтажном доме. Соседи с 6 этажа жалуются на мокрые стены на кухне, но у нас в квартире сухо и нигде не течет. Управляющая компания хочет ломать нам стену в коридоре для доступа к канализации. Стена была изначально сделана строительной компанией (из гипсокартона, кажется). Правомерны ли их действия? И кто возместит нам ущерб? Можем ли мы отказать в доступе или обязаны дать сломать стену?
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Доступ к стене надо будет предоставить. У ваших соседей могут появиться грибок и плесень или даже стена начнет терять прочность. Недаром говорят, что вода камень точит. Хотя гипсокартонная стена, упомянутая в вопросе, не может быть несущей и на прочность конструкций дома ее ослабление никак не повлияет. А постоянная сырость и развивающаяся благодаря этому микрофлора может отразиться на состоянии здоровья жителей аварийной и даже примыкающих к ней квартир.
Что касается компенсации, то, если в создавшейся ситуации виноваты соседи автора вопроса, расходы на ремонт лягут на них. Если же вышли из строя коммуникации в зоне ответственности управляющей компании, работы будут проводиться за ее счет. Напомню, что управляющая компания отвечает за все элементы водопроводной системы, которые находятся до запорных вентилей в квартире. Крайне маловероятно, что УК найдет и докажет злой умысел собственника.
Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Алексей Зарайский:
Собственник жилого помещения обязан предоставить управляющей компании (если таковой способ управления выбран в доме) доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям. Эту обязанность устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. Получается, если эти коммуникации проходят в вашей квартире за стеной из гипсокартона, то ее придется демонтировать.
Восстанавливать стену придется за свой счет. Во избежание подобных случаев специалисты всегда рекомендуют собственникам «закрывать» транзитные инженерные сети таким образом, чтобы в технических шкафах были предусмотрены дверцы или люки.
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда собственники помещений обязаны предоставлять доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, проходящим через помещение. Если добровольного согласия собственник не даст, это может быть сделано по принуждению суда. При этом собственник несет риск дополнительных убытков, связанных с затягиванием ремонта, и судебных расходов.
Отвечает директор по производству сервиса капитального ремонта «Сделано» Антон Косоногов:
Первое, что необходимо сделать, — выяснить любым способом, почему и откуда течет. При этом имейте в виду, что без постановления суда никто в вашу квартиру ворваться не может и совсем необязательно впускать кого-то, если у вас нет на это желания.
Однако препятствовать просто осмотру (без разрушений) не нужно: хотят смотреть — пусть смотрят. Если осмотр не принес результата и место протечки визуально определить нельзя, надо заранее сформулировать механизм компенсации или подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине.
Обычно в таких случаях все договариваются мирным способом. Если течь произошла по вашей вине и вы точно знаете, что это вы делали ремонт и там могут быть какие-то проблемы, лучше решить проблему самим.
Если это затопление, которое в зоне ответственности УК (они отвечают за этот стояк), они должны все починить и сделать, как было, но регламентирующих законов на это нет. Они могут сказать, что разберут, починят и соберут, но в итоге починят и не соберут стену обратно.
Что касается юридической стороны данного вопроса, то по Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, «исполнитель (в этом случае УК) несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя (в этом случае ваша стена) в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет. Исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет (экспертизой и судом), что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг».
Чтобы такой ситуации не произошло, нужно:
- просить заключение УК по каждому этапу работ;
- подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине;
- помнить, что без Вашего согласия никаких работ проведено быть не может, если это не аварийная ситуация (а она не аварийная). Если образуется сильное затопление, тогда в ход пойдет МЧС.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:
Стоит начать с того, что причины намокания стены у соседей могут быть разными. Нужно определить причину протекания труб отопления, водоснабжения или водоотведения, которая относится к общему имуществу или к вашему.
Чтобы вам было понятно, какое имущество относится к общему, а какое к вашему личному, посмотрите на разделительное устройство. Например, радиатор тепла (батарея) в вашей квартире — это ваше имущество, а, значит, если течет радиатор, вы являетесь причинителем вреда имуществу своего соседа, который проживает этажом ниже.
Между трубой отопления и радиатором есть разделительное устройство: это либо кран Маевского, либо обычный кран с «барашком», как те, которые устанавливаются для самостоятельного перекрытия водоснабжения в ванной либо на кухне. Если протекание происходит из поврежденного участка до разделительного устройства, т. е. ближе к общему стояку, то причинителем ущерба имуществу (вследствие затопления) будет управляющая организация.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 5–7 Постановления правительства РФ № 491 общее имущество предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, т. е. это крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нем, а также все инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. Другими словами, все, что обслуживает более 1 квартиры, — это общее имущество.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания обязана содержать в исправном состоянии общее имущество. В связи с тем, что общее имущество может проходить через жилые помещения (трубы отопления, водоснабжения, водоотведения и пр.), у управляющей компании есть обязанность — выходить два раза в год к каждому собственнику для осмотра данного имущества. По результатам осмотра инженер по работе с населением, являющийся сотрудником управляющей компании, которая управляет МКД, обязан составлять акт осмотра, где должно быть указано состояние общего имущества, которое находится внутри квартиры. Такой «обход» необходимо делать перед пуском тепла, а также перед отключением тепла, т. е. осенью и весной.
Данное требование закона редко исполняется на практике, поэтому часто происходят затопления квартир по причине неисправного оборудования, которое относится к общему имуществу.
Управляющая компания обязана выйти к вам с целью выявить причину намокания стены вашего соседа.
Вы, конечно, не обязаны пускать представителей управляющей компании к себе в дом, но помните, что в этом случае управляющая компания обратится в суд с неимущественным иском, предметом которого будет предоставление доступа в ваше жилое помещение. При обращении в суд УК необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 3 000 руб., возместить которую вынуждены будете вы, потому что суд удовлетворит требования истца.
Чтобы определить причинителя вреда, стоит понимать, что управляющая компания должна выяснить, «чье имущество» протекает и где именно.
Часто между этажами могут быть технические помещения либо проходить трубы общего имущества. Если речь идет о водоотведении (канализации), то для этого получить доступ к трубам просто необходимо.
Вашу стену ломать никто не будет. Для того чтобы получить доступ к трубам водоотведения, достаточно снять гипсокартонную конструкцию, которая загораживает трубу. Странно, что перекрытие делал застройщик, потому что к общему имуществу в МКД, согласно правилам № 354, применяется требование открытого доступа.
В случае, если сотрудниками УК или сотрудниками организации подрядчика (ЖЭУ) будет нанесен ущерб вашему личному имуществу, у вас будет право обратиться с претензией к причинителю вреда, а затем с исковыми требованиями в суд, если в претензионном порядке причинитель не возместит вам ущерб.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Управляющая компания не может принять решение о сносе стен в вашей квартире. Данный вопрос обычно решается в судебном порядке, так как самовольно никто ничего ломать в вашем объекте недвижимости не имеет права.
Отвечает заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре» Никита Филиппов:
В случае наличия протечки в доме между вашими соседями и УК обязательно должен быть составлен акт о протечке/заливе в квартире, но не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Без наличия акта о протечке нет самого факта наличия протечки и, соответственно, нет оснований для проведения каких-либо работ в вашей квартире. При отсутствии такового акта рекомендуется написать претензию в адрес УК, параллельно можно также направить жалобу в Жилищную инспекцию и в Прокуратуру на незаконные действия УК.
При наличии акта УК должна согласовать с вами дату выезда на ваш адрес и получить от вас согласие на проведение работ в вашей квартире. Если в вашей квартире будет выявлена причина протечки, возможны 2 варианта развития событий:
- Вы самостоятельно устраняете причину протечки.
- С вашего согласия УК выполняет работы по ее устранению. И в случае причинения вашему имуществу ущерба именно УК должна возместить вам все убытки в претензионном или судебном порядке. Тогда вам необходимо обязательно получить копию акта о протечке и документы, подтверждающие полномочия лиц, которые будут проводить работы, т. е. то, что они являются сотрудниками данной УК. Достаточно фото документов, которые будут вам предоставлены на ознакомление.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник https://re-st.ru/articles/zhek-ili-chastnye-mastera-kak-rabotaiut-i-komu-doveriat/
Источник https://xn—-7sbpmbkcsbptep7b.xn--p1ai/blog-sajta/santekhnika-v-kvartire-chto-obyazan-delat-sobstvennik-a-chto-upravlyayushchaya-kompaniya.html
Источник https://www.domofond.ru/statya/uk_hochet_lomat_stenu_v_nashey_kvartire_pravomerno_li_eto/100706
